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13 Décembre 2019 à 11h03 - 229

Ces outils qui permettent de simuler vos parts de SCPI

Pour calculer ce que rapporte votre revenu en SCPI (société civile de placement immobilier), vous pouvez vous servir des outils de simulation qui sont disponibles en ligne. Il existe différents types de simulateurs qui sont déclinés selon vos objectifs, en déterminant la meilleure option en ce qui concerne votre mode de souscription. Par exemple, vous investissez dans le but d’économiser des impôts, faire fructifier un capital, préparer votre retraite ou encore afin de percevoir des revenus complémentaires immédiatement utilisables.

Vous mentionnerez si vous disposez d’un apport en fonds propres (achat en cash) ou si vous faites appel à un prêt bancaire. Indiquez les montants respectifs ainsi que vos mensualités en cas de recours à un endettement. Pour une estimation de votre défiscalisation, vos renseignez le montant de vos impôts (en vous basant au besoin de votre dernière déclaration).

Si vous souhaitez réduire vos impôts

Plusieurs possibilités : souscrire à travers une assurance-vie afin de bénéficier de la fiscalité de cette dernière (c’est-à-dire défiscaliser en déduisant vos primes de vos revenus imposables). Les retraits sont en revanches taxés du prélèvement forfaitaire unique PFU de 30%, en particulier les plus-values. Le mode d’imposition dépend de la date de vos premiers versements (avant ou après le 27 septembre 2017).

Autre option de défiscalisation : vous achetez des parts en nue-propriété, c’est-à-dire que vous ne percevez pas des revenus immédiats (qui seront reversés à l’usufruitier). Cette formule vous permet de ne pas payer d’impôt (que ce soit l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune immobilière) pendant une certaine période définie à l’avance. Ce n’est que lorsque vous devenez pleinement propriétaire de vos parts que vous commencerez à être imposé : vous aurez alors le choix entre continuer à conserver votre SCPI ou la revendre avec un fort potentiel de plus-value.

Pour réduire vos impôts avec ces actifs pierre-papier, vous pouvez aussi souscrire à des SCPI fiscales. Avec le dispositif Pinel, vous allégez vos impôts de 12%, 18% ou 21% (pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans). Avec le dispositif Malraux, votre réduction d’impôt sera de 22% à 30%.

Si vous souhaitez percevoir des revenus immédiats

Attention au choix du montant que vous allez investir, en fonction de votre mode d’acquisition (au comptant ou à crédit). En vous endettant, vous pouvez bénéficier d’un excellent effet de levier. Vous pouvez alors simuler ces deux modes d’investissement depuis votre outil en ligne, en tenant compte, pour la souscription à crédit, des taux bancaires, du rendement de votre SCPI ainsi que de vos mensualités et de la durée de votre prêt.

La simulation est aussi un excellent moyen de déterminer votre effort d’épargne à déployer par rapport à votre objectif.

Si vous souhaitez préparer votre retraite

Investir par le biais de l’assurance-vie est une solution efficace pour préparer votre retraite. Dans ce cas, vous vous abstiendrez de débloquer votre capital mais le verrouillerez jusqu’à votre départ à la retraite. Comme mentionné précédemment, vous réduisez vos impôts tout au long de la période où vous alimentez votre assurance-vie. De plus, une fois que vous percevez vos rentes viagères, vous profitez d’un régime fiscal avantageux qui prend la forme d’un abattement et ce, au même titre que les pensions et les retraites.

Si vous souhaitez capitaliser

Vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI de plus-value pour capitaliser : vous achetez alors des parts à prix décoté, sans que vous perceviez des revenus. La revalorisation proviendra soit de la revente du parc, soit de celle des parts.

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